Một bức tranh thể hiện sự sụt giảm kinh hoàng của giá nhà! Truyền thông Mỹ: Thị trường nhà ở Trung Quốc tồi tệ hơn nhiều so với dữ liệu chính thứclg...

Bản tin tài chính FX168 (Hong Kong) đưa tin, Đánh giá từ số liệu thống kê chính thức của Trung Quốc, thị trường bất động sản của Trung Quốc đã cho thấy khả năng phục hồi đáng ngạc nhiên trước tình trạng tăng trưởng kinh tế ảm đạm và tỷ lệ vỡ nợ kỷ lục của các nhà phát triển. Tuy nhiên, bài báo mới nhất của Bloomberg hôm thứ Năm (17/8) cho biết thị trường nhà ở Trung Quốc đang tồi tệ hơn nhiều so với dữ liệu chính thức cho thấy.

Dữ liệu của chính phủ Trung Quốc cho thấy giá nhà mới chỉ giảm 2,4% so với mức cao nhất vào tháng 8 năm 2021, trong khi giá nhà hiện tại giảm 6%. Nhưng tình hình còn tồi tệ hơn nhiều đối với các cơ quan bất động sản và các nhà cung cấp dữ liệu tư nhân. Các số liệu cho thấy giá nhà hiện tại đã giảm ít nhất 15% tại các vị trí đắc địa ở các đô thị lớn như Thượng Hải và Thâm Quyến, cũng như tại hơn một nửa số thành phố cấp hai và cấp ba của Trung Quốc.

Theo các đại lý địa phương, giá những ngôi nhà hiện có gần trụ sở Hàng Châu của Alibaba Group Holding Ltd. đã giảm khoảng 25% so với mức cao nhất vào cuối năm 2021.

Mặc dù khó có thể so sánh đầy đủ, nhưng chỉ số giá nhà chính thức của Trung Quốc có thể đánh giá thấp mức độ sâu của suy thoái nhà ở, các nhà kinh tế và người trong ngành cho biết, một phần vì phương pháp lâu đời đã gặp khó khăn trong việc nắm bắt các bước ngoặt của thị trường.

Theo Bloomberg, điều này làm trầm trọng thêm mối lo ngại của các nhà đầu tư về việc liệu có thể thu được dữ liệu kinh tế một cách kịp thời ở Trung Quốc hay không. Quyền truy cập vào một số thông tin ngày càng bị hạn chế dưới sự giám sát của chính phủ Trung Quốc. Nó cũng đặt ra câu hỏi liệu bản thân các nhà hoạch định chính sách có hiểu biết chính xác về thị trường khi đưa ra các biện pháp thúc đẩy nhu cầu hay không. Một rủi ro khác là những người mua nhà thận trọng sẽ ngồi bên lề, chờ dữ liệu cho thấy giá giảm trước khi nhảy vào thị trường.

Các nhà phân tích cho biết cách tiếp cận này, một phần dựa vào các cuộc khảo sát chứ không phải dữ liệu giá từ các giao dịch, giúp các nhà chức trách điều chỉnh các xu hướng và tránh những biến động mạnh. Ngược lại, ở Hoa Kỳ, chỉ số S&P CoreLogic Case-Shiller được trích dẫn rộng rãi sử dụng dữ liệu giá nhà được thu thập bởi các văn phòng lưu trữ chứng thư địa phương trên toàn quốc.

Đối với Henry Chin, người đã nghiên cứu thị trường bất động sản toàn cầu trong hơn 20 năm, nguồn gốc và độ chính xác của dữ liệu là vô cùng quan trọng.

"Dữ liệu giá nhà ở nhiều quốc gia dựa trên tổng số giao dịch trên thị trường, nhưng Trung Quốc sử dụng một mẫu chọn lọc. Khi thị trường giảm, điều kiện thị trường thực tế rất khó xác định ở những thị trường này", Chin, trưởng bộ phận nghiên cứu châu Á-Thái Bình Dương của CBRE cho biết. Group Inc. được phản ánh trong dữ liệu."

Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc giải thích trực tuyến rằng dữ liệu thô về giá nhà mới dựa trên tất cả các giao dịch mua và bán đã đăng ký với các cơ quan thương mại nhà ở địa phương.

Tuy nhiên, Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc cho biết giá nhà hiện tại dựa trên doanh số bán các mặt hàng chính và kết quả khảo sát. Trong một cuộc phỏng vấn với Bloomberg, Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc đã sử dụng chỉ số giá Laspeyres được sử dụng trên toàn cầu để tính giá nhà ở tại 70 thành phố. Những người theo dõi thị trường cho biết phương pháp lấy mẫu và tính toán chỉ số vẫn chưa rõ ràng.

Alicia Garcia Herrero, nhà kinh tế trưởng khu vực châu Á-Thái Bình Dương tại Natixis SA ở Hồng Kông, cho biết dữ liệu dựa trên khảo sát "giúp tránh biến động cực độ", "nhưng đó là một ý kiến ​​hay khi mọi người không muốn mua vì sợ giá sẽ giảm hơn nữa." dữ liệu lớp đánh bại mục đích của nó."

Điều đó, một phần, giải thích tại sao những thay đổi về giá nhà do các nguồn chính thức và tư nhân đưa ra đôi khi trùng khớp với thị trường không đồng thuận.

Không giống như nhiều nơi trên thế giới, chính quyền Trung Quốc không tiết lộ công khai giá nhà sau khi các giao dịch đã được giải quyết. Đối với năm 2021, Cục Thống kê đã phản hồi những lo ngại về chỉ số giá nhà chính thức trong một tuyên bố trên trang web của mình, nói rằng nó "tổng thể" phản ánh những thay đổi về cung và cầu trên thị trường nhà ở.

Giá nhà giảm sốc

Tại Hàng Châu, gần trụ sở của Alibaba, giá ở một số khu vực lân cận đã giảm từ 25% đến 28% so với mức đỉnh vào khoảng tháng 10 năm 2021, các nhà môi giới cho biết, theo Bloomberg.

Các nhà kinh tế tại Công ty chứng khoán Guolian đã viết trong một báo cáo trích dẫn dữ liệu từ nhà cung cấp dịch vụ giao dịch nhà ở đã qua sử dụng KE Holdings Inc. rằng ngay cả trong tháng 3, trước đợt giảm tốc mới, hơn một nửa giá nhà ở hạng hai và hạng ba hiện tại trong thành phố cũng đã giảm hơn 15% so với mức đỉnh.

(Nguồn：Bloomberg)

Các nhà kinh tế cảnh báo rằng mức giảm thực tế có thể còn lớn hơn vì cơ quan này chỉ bắt đầu tổng hợp dữ liệu từ tháng 11 năm 2018.

Các thành phố cấp 1, từng được cho là có thể vượt qua thời kỳ suy thoái nhà ở, cũng không được tha. Giá nhà hiện tại ở ít nhất 5 khu vực nổi tiếng của Thâm Quyến đã giảm 15% trong 3 năm qua, theo một báo cáo hồi tháng 7 của nhóm nghiên cứu bất động sản Leyoujia.

Các nhà kinh tế Trung Quốc của Goldman Sachs do Wang Lisheng dẫn đầu đã viết trong một báo cáo hồi tháng 7 rằng tất cả các nguồn dữ liệu ở Trung Quốc, dù là chính phủ hay tư nhân, đều phải đối mặt với "những thách thức đáng kể" và gây khó khăn cho việc tổng hợp danh mục đầu tư tương đối ổn định để theo dõi giá nhà. Đánh giá về chỉ số giá nhà ở Trung Quốc, họ cho biết "không có thước đo nào hoàn hảo".

Wang Lisheng viết: "Trong quá trình phục hồi liên tục của Trung Quốc sau khi mở cửa trở lại, sự yếu kém của bất động sản có thể là cơn gió ngược tăng trưởng khó khăn nhất, vì vậy động lực và tâm lý của ngành bất động sản có tác động đáng kể đến tăng trưởng và chính sách. Trong ngành bất động sản, tiếp tục đi xuống áp lực Giá nhà đáng được chú ý nhiều hơn trong cuộc chiến giằng co giữa Trung Quốc và những hy vọng nới lỏng ngày càng tăng."