Rủi ro! Các nhà phát triển Trung Quốc ở Vancouver đang nợ nần chồng chất và nhiều dự án buộc phải bán tháo các khoản vay khổng lồ của Amber Financial có thể trở nên vô ích.lg...

Bản tin tài chính FX168 (Bắc Mỹ) đưa tin Theo báo cáo từ Vancouver Sun và các phương tiện truyền thông khác, Một nhà phát triển ở Vancouver đang được yêu cầu bán cả bốn dự án khu dân cư của mình để trả các khoản vay sau khi gặp phải sự chậm trễ và các vấn đề tài chính.

（Nguồn ảnh：vancouversun.com）

Dự án của Align Properties đang được phát triển thành các tòa tháp chung cư dân cư ở hành lang West End và Cambie Street của Vancouver, dự án mới nhất của họ là khu phát triển cho thuê nhà ở thị trường thấp tầng ở khu West End của thành phố. Align Properties, trước đây gọi là Vivagrand Development Corp., được sở hữu hợp pháp bởi Baillie 40 Street Ventures BT Ltd. Hai công ty, cũng như Zhong Lian, giám đốc và người bảo lãnh khoản vay của đơn vị sở hữu tài sản, được nêu tên là bị đơn trong vụ kiện tịch thu tài sản.

Align Properties, tự mô tả là công ty con của Tập đoàn Xiangli có trụ sở tại Quảng Châu, Trung Quốc, phát triển các căn hộ dân cư ở hành lang West End và Cambie Street của Vancouver.

Align đang phát triển 2 tòa nhà cho thuê 6 tầng với tổng số 120 căn hộ trên bốn địa điểm (5589, 5611, 5637 và 5661 Phố Baillie) trên Phố Baillie gần Trung tâm Oakridge. Địa điểm này cách Mayfair West ở Grosvenor hai dãy nhà và cách Công viên Oakridge một dãy nhà.

（Nguồn ảnh：vancouversun.com）

Trình tự tịch thu tài sản

Căn cứ vào hợp đồng vay tháng 10 năm 2021 với Align Properties, Tập đoàn đầu tư thế chấp Amber có trụ sở tại Richmond đã khởi xướng thủ tục tịch thu tài sản thế chấp vào cuối tháng 11 với khoản vay gốc là 5,3 triệu đô la Canada.

Theo tài liệu của tòa án, yêu cầu bồi thường của Amber đứng thứ hai sau khoản thế chấp do Công ty Bảo đảm Nhân thọ An ninh Tài chính Desjardins nắm giữ.

Thỏa thuận cho vay có ngày hết hạn là ngày 1 tháng 11 năm 2023 và Align Properties không thực hiện được các khoản thanh toán bắt buộc trước ngày đó. Vào ngày 7 tháng 11, Amber đưa ra yêu cầu thanh toán chính thức và bắt đầu thủ tục tịch thu tài sản sau khi Align Properties vẫn không thanh toán được. Tính đến ngày 23 tháng 11 năm 2023, số tiền còn nợ là 5.501.564,65 CAD, với lãi suất hàng ngày lên tới 2.720,17 CAD.

Tính đến tháng 5 năm nay, Tòa án Tối cao đã ban hành lệnh xác nhận khoản nợ và số tiền còn thiếu lên tới 5.976.290,26 CAD.

Trong thủ tục tịch thu tài sản thế chấp, như một phần của lệnh, tòa án cũng sẽ ấn định ngày chuộc lại mà người mắc nợ có thể thanh toán số tiền còn nợ để chấm dứt việc tịch thu tài sản thế chấp. Con nợ thường có sáu tháng, nhưng thời gian này có thể được rút ngắn nếu người nộp đơn có thể chứng minh được rằng có khả năng rất nhỏ là con nợ sẽ trả số tiền còn nợ.

Trong lệnh tòa ban hành ngày 9/5, ngày mua lại được ấn định là một ngày mà Align Properties không thanh toán số tiền còn thiếu, điều này cho phép nguyên đơn bán tài sản để thu hồi nợ.

Bốn địa điểm này đã được rao bán theo nhóm vào tuần trước bởi Brad Newman-Bennett, Craig Ballantyne và Martin Delafontaine của Cushman & Wakefield.

Cục Thẩm định Tỉnh BC định giá bốn lô đất lần lượt là 4,416 triệu CAD, 4,406 triệu CAD, 4,421 triệu CAD và 4,526 triệu CAD, với tổng giá trị là 17,769 triệu CAD. Mỗi lô có những ngôi nhà dành cho một gia đình được xây dựng từ năm 1959 đến năm 1961. Cushman & Wakefield đã niêm yết nhóm ở mức 22 triệu đô la Canada.

Việc bán tài sản cần có sự chấp thuận cuối cùng của Tòa án tối cao.

Căn chỉnh thuộc tính đang gặp sự cố

Những rắc rối của Align Properties còn vượt xa dự án này.

Dự án của Align tại 1555 Robson Street được rao bán vào tháng 2 khi người cho vay ra tòa sau khi không nhận được khoản thanh toán khoản vay. Tài liệu tòa án từ tháng 7 năm 2023 cho thấy, Align, lúc đó vẫn còn hoạt động với tên gọi Vivagrand, nợ hơn 41 triệu đô la Canada. Công ty đã trả hơn 79 triệu đô la Canada cho địa điểm này vào tháng 10 năm 2017 và đang tìm cách phát triển một tòa nhà chung cư 28 tầng với 177 căn hộ.

Vào tháng 3, dự án của Align tại 1485 Davie Street được rao bán vì người cho vay nợ hơn 37 triệu USD. Tòa án cho biết họ có thể bán tài sản để thu hồi số tiền còn nợ. Vivagrand đã mua địa điểm này với giá 36,5 triệu USD vào năm 2016 và có kế hoạch xây dựng một tòa nhà 22 tầng với 120 căn hộ và một tòa nhà thấp tầng 6 tầng với 51 căn hộ cho thuê giá cả phải chăng.

Bất động sản của Align tại 5812-5844 Cambie Street, dự định xây dựng một tòa tháp dân cư 33 tầng và một tòa nhà văn phòng 12 tầng đối diện Trung tâm Oakridge, được tung ra thị trường vào tháng 3 năm nay sau khi những người cho vay bắt đầu thủ tục tố tụng tại tòa án. Không có giá chào bán nhưng tài sản này có giá trị ước tính hơn 85 triệu USD.

Vào năm 2017, Align, khi đó được gọi là Vivagrand, đã đột ngột hủy bỏ một dự án căn hộ bán trước ở hành lang Phố Cambie và rao bán khu đất này, dẫn đến hơn 70 người mua chỉ nhận lại được tiền cọc 2 năm sau khi ký hợp đồng.

Một dự án nhà phố gồm 17 căn chưa hoàn thành ở Marpole thuộc sở hữu của Central Developments đã được đưa vào quản lý trong tuần này. Vào tháng 2, dự án chung cư cao tầng của công ty này ở Coquitlam đã được yêu cầu bán sau thủ tục tịch thu tài sản thế chấp.

Rủi ro cho vay thứ hai

Các khoản thế chấp thứ hai, thường được gọi là Thế chấp thứ hai hoặc các khoản vay dưới chuẩn, có rủi ro cao hơn.

Dưới đây là một số yếu tố rủi ro chính:

1. **Lãi suất cao**: Các khoản thế chấp thứ hai thường có lãi suất cao hơn vì chúng được coi là khoản vay rủi ro hơn.

2. **Áp lực trả nợ cao**: Người đi vay cần phải trả cả gốc và lãi của hai khoản vay cùng lúc, điều này gây áp lực lớn hơn lên dòng tiền, đặc biệt khi thu nhập không ổn định.

3. **Rủi ro vỡ nợ**: Bởi vì khoản thế chấp thứ hai có mức độ ưu tiên thấp hơn (tức là người cho vay chỉ có thể được hoàn trả sau khoản thế chấp đầu tiên nếu người đi vay không trả được nợ), nguy cơ vỡ nợ tương đối cao hơn.

4. **Biến động giá trị tài sản**: Nếu thị trường nhà đất sụt giảm và giá trị ngôi nhà giảm, người đi vay có thể gặp phải tình huống số dư nợ vay vượt quá giá trị căn nhà (vốn chủ sở hữu âm), làm tăng nguy cơ vỡ nợ.

5. **Tác động đến điểm tín dụng**: Việc vay thế chấp lần thứ hai có thể ảnh hưởng đến điểm tín dụng của người đi vay, đặc biệt nếu họ đã mắc nợ rất nhiều.

Những yếu tố rủi ro này khiến khoản thế chấp thứ hai phù hợp với những người vay có tình hình tài chính ổn định và khả năng chịu áp lực trả nợ cao hơn.