Tin nóng về thị trường bất động sản Trung Quốc! Bloomberg: Country Garden Yang bay tới Bắc Kinh để gặp cơ quan quản lý và thu xếp việc bơm vốn cho doanh nghiệp nhà nướclg...

Bản tin tài chính FX168 (Hồng Kông) đưa tin: Theo một bài báo của truyền thông Mỹ hôm thứ Ba (24/10), những người quen thuộc với vấn đề này tiết lộ rằng gia đình của Yang Guoqiang, người sáng lập Country Garden, đã bay đến Bắc Kinh, hy vọng sẽ gặp gỡ các cơ quan quản lý và thu xếp việc bơm vốn từ các doanh nghiệp nhà nước. Khi công nhân xây dựng ở Quảng Đông không được trả lương trong hai tháng, Country Garden đã sa thải khoảng 70.000 nhân viên. Bài báo phân tích cho rằng vụ vỡ nợ của Country Garden đã làm tăng thêm nỗi đau của những người mua nhà, người lao động và nhà đầu tư đang gặp khó khăn, đồng thời đảo lộn cuộc sống của hàng chục nghìn người.

Bloomberg báo cáo rằng trong hơn 20 năm, bất động sản là động lực tăng trưởng đằng sau câu chuyện thành công kinh tế chưa từng có của Trung Quốc, thúc đẩy làn sóng mở rộng nhờ nợ với giá trị bất động sản đạt 52 nghìn tỷ USD vào năm 2019, tương đương 25% sản lượng kinh tế của Trung Quốc. Các nhà đầu tư toàn cầu đổ xô đầu tư hơn 180 tỷ USD vào trái phiếu bằng đô la Mỹ. Nhưng trong ba năm qua, những nỗ lực của chính phủ nhằm kiềm chế các ngành công nghiệp ngập trong nợ nần đã gây ra những hậu quả nghiêm trọng. Lĩnh vực bất động sản đã giảm khoảng 10% và chứng khoán Trung Quốc hiện đã xóa sạch mọi lợi nhuận đạt được trong quá trình phục hồi mạnh mẽ sau khi virus Corona mở cửa trở lại.

Ngày nay, giá trị thị trường của Country Garden đang tiến gần đến mức thấp kỷ lục.#nguy cơ bất động sản Trung Quốc#

(Nguồn:Bloomberg)

"Country Garden đóng vai trò chính trong tất cả những điều này. Vào thời kỳ đỉnh cao, nhà phát triển đã tuyển dụng 130.000 người, cung cấp nhà ở cho hàng chục nghìn gia đình và tích lũy khoản nợ 240 tỷ USD. Công ty vẫn chưa trả lãi cho trái phiếu bằng đồng đô la Mỹ đáo hạn vào tuần trước, có nghĩa là khả năng vỡ nợ là gần như chắc chắn và khả năng tái cơ cấu đang tăng lên. Khi một công ty cỡ này gặp khó khăn, nỗi đau sẽ sâu sắc và lan rộng”, bài phân tích chỉ ra.

Alicia Garcia Herrero, nhà kinh tế trưởng khu vực châu Á-Thái Bình Dương tại Natixis SA, cho biết việc một nhà phát triển lớn như vậy vỡ nợ, cùng với sự sụt giảm hơn nữa về doanh số và giá cả, là một dấu hiệu rõ ràng cho thấy thị trường nhà ở sẽ không có gì thay đổi. Bà nói thêm rằng Country Garden “là nạn nhân của mô hình tài trợ bất động sản phát triển của Trung Quốc”.

Yang Guoqiang thành lập Country Garden ở tỉnh Quảng Đông vào năm 1992. Ông là một nông dân chăn nuôi gia súc và thợ xây xi măng trước khi thăng tiến tại một công ty xây dựng nhà nước địa phương, nơi tài sản của ông tiếp tục tăng giá trị. Phát triển bằng cách thành lập các trường học chất lượng trong khu phức hợp cũng như các câu lạc bộ, phòng tập thể dục và các cơ sở khác. Ông trở thành một doanh nhân nổi tiếng ở Quảng Đông và các nhà phát triển khác đã sao chép một số cách làm của ông, chẳng hạn như thành lập một công ty quản lý dịch vụ để đảm nhiệm việc bảo trì các dự án nhà ở của ông.

Thị trường bất động sản Trung Quốc được thương mại hóa hoàn toàn vào năm 1998, ba năm sau khi Trung Quốc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). Đến năm 2005, GDP của nước này đã tăng hơn gấp đôi. Ngành xây dựng đang bùng nổ. Khi hàng triệu người đổ xô đến các thành phố lớn, chính quyền địa phương tạo ra doanh thu bằng cách bán thêm đất cho các nhà phát triển. Trên khắp đất nước, những cánh đồng biến mất bên dưới các khu dân cư cao cấp mới như Palm Springs, Sông Seine và Đại lộ Park.

Doanh thu của Country Garden đã tăng hơn gấp năm lần trong ba năm tính đến năm 2007, khiến công ty này trở thành nhà phát triển có lợi nhuận cao nhất Trung Quốc. Công ty đã tổ chức đợt phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) tại Hồng Kông vào năm đó, huy động được 14,8 tỷ đô la Hồng Kông, tương đương khoảng 1,9 tỷ USD, và đưa con gái của Yang Guoqiang là Yang Huiyan trở thành chủ tịch tương lai của công ty.

Mặc dù cuộc khủng hoảng tài chính đã nhấn chìm phần còn lại của thế giới, tốc độ đô thị hóa của Trung Quốc vẫn nhanh chóng và Country Garden đã bắt đầu mở rộng hơn nữa sang các thành phố nhỏ hơn trên khắp đất nước.

Năm 2015, khi nền kinh tế Trung Quốc tăng trưởng chậm lại, trọng tâm xây dựng chuyển sang cải tạo các khu đô thị cũ. Giới lãnh đạo Trung Quốc sau đó đã đưa ra một thông điệp quan trọng: “Nhà là để ở, không phải để đầu cơ”.

(Nguồn:Bloomberg)

Nền kinh tế Trung Quốc đã phụ thuộc rất nhiều vào ngành bất động sản, ngành sẽ chiếm gần 80% tài sản hộ gia đình vào năm 2020. Tuy nhiên, giá nhà đất tăng vượt xa tầm với của nhiều người trẻ, đặt ra thách thức cho nỗ lực của Trung Quốc nhằm thu hẹp khoảng cách giàu nghèo dai dẳng.

Tác giả George Magnus cho biết: “Các chính sách của Trung Quốc khuyến khích các nhà phát triển, công ty và hộ gia đình hành động như thể ngành này chỉ còn dư địa để phát triển”. “Trong 20 năm, bảng cân đối kế toán của họ đã được xây dựng dựa trên giá cả và khối lượng tăng cao, nhưng cuối cùng điều đó cũng phải chấm dứt.”

Các ngân hàng đã thắt chặt tài chính cho các nhà phát triển vào cuối năm 2020 khi một gã khổng lồ khác, Tập đoàn Evergrande Trung Quốc, gây ra những hạn chế cứng rắn hơn. Chính sách “3 ranh giới đỏ” của Trung Quốc nhằm giảm nợ bất động sản đã hạn chế hơn nữa nguồn tài chính cho 105.000 nhà phát triển đất nước. Doanh số bán nhà bắt đầu chậm lại vào năm sau, với việc lệnh đóng cửa vì COVID-19 càng làm tăng thêm lực cản.

Tháng 12/2021, Tập đoàn Evergrande và nhiều công ty bất động sản khác vỡ nợ. Các trái chủ toàn cầu, nguồn tài trợ chính cho bất động sản, đang cảnh giác trước tỷ lệ khó khăn đáng kinh ngạc. Cuối cùng, thị trường trái phiếu bất động sản trị giá 200 tỷ USD gần như biến mất. Không có ngân hàng, không có nhà đầu tư và ít người mua, ngay cả những công ty hàng đầu cũng đang bắt đầu gặp khó khăn.

(Nguồn:Bloomberg)

Country Garden là một trong số đó, và chiến lược tập trung vào các thành phố nhỏ hơn trong những năm qua đã phản tác dụng, Các thành phố cấp 3 và cấp 4, chiếm hơn 2/3 doanh thu của công ty, dễ bị ảnh hưởng bởi giá giảm hơn các thành phố lớn hơn.

Theo những người quen thuộc với vấn đề này, công ty sau đó đã thay đổi chiến lược thu hẹp bảng cân đối kế toán, trong đó các nhà quản lý khu vực được yêu cầu làm việc chăm chỉ hơn để bán các đơn vị và xử lý tài sản, trong khi những nhân viên không đạt được mục tiêu tiền mặt sẽ bị giáng chức. Một nguồn tin cho biết, nhà phát triển bất động sản này cũng đã yêu cầu chính quyền tỉnh Quảng Đông hỗ trợ bán đất ở các thành phố nhỏ hơn cho các đơn vị được nhà nước hậu thuẫn với giá chiết khấu.

Vào tháng 6 năm 2022, chủ tịch công ty Mo Bin đã nói với các nhân viên rằng hãy dũng cảm đổi mới và sử dụng các nguồn lực hạn chế để tăng tiền mặt. Tuy nhiên, thị trường vẫn tiếp tục trầm lắng. Bloomberg cho biết: “Ngay sau đó, người mua nhà bắt đầu tẩy chay các khoản vay thế chấp từ hơn 320 dự án xây dựng dang dở do các chủ đầu tư như Country Garden vận hành ở 100 thành phố”.

Vào tháng 10 cùng năm, giá nhà ở Trung Quốc chứng kiến ​​mức giảm lớn nhất trong 7 năm. Chính quyền đã đưa ra kế hoạch 16 điểm trong vòng vài tuần để hỗ trợ tính thanh khoản của các nhà phát triển, nhưng phân tích cho thấy kế hoạch đó là quá ít, quá muộn. Vào tháng 11, Yang đã có bài phát biểu kéo dài một giờ trước các nhân viên, đảm bảo với họ rằng vẫn còn “một tia hy vọng ở cuối đường hầm tối tăm” nhưng điều tồi tệ nhất vẫn chưa đến.

Vào tháng 9 năm nay, doanh số bán theo hợp đồng của Country Garden đã giảm 81% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong 8 tháng đầu năm nay, doanh số bán hàng của hãng đã giảm khoảng gấp đôi so với các công ty cùng ngành. Theo truyền thông Trung Quốc, gia đình Yang đã bày tỏ sẵn sàng hỗ trợ Country Garden bằng tiền túi của mình, gần đây đã cung cấp khoản vay 300 triệu USD không lãi suất.

Báo cáo của các nhà phân tích đề cập: "Các chủ nợ toàn cầu không biết gì và đang cố gắng tự giải quyết vấn đề. Một số đang tìm cách thành lập một nhóm đặc biệt để củng cố liên minh của họ trước khả năng tái cơ cấu các khoản nợ tồn đọng." Với 9,9 tỷ USD bằng trái phiếu bằng đô la Mỹ, đây sẽ là một trong những đợt tái cơ cấu lớn nhất trong lịch sử Trung Quốc.”

Nỗi đau trong lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc vẫn tiếp tục, khi các nhà chức trách cho thấy không sẵn sàng giải cứu các nhà phát triển ngay cả khi giá bất động sản giảm nhanh và các nhà đầu tư tiếp tục né tránh. Theo dữ liệu do Bloomberg tổng hợp, khoảng 100 tỷ USD, hay hơn 50% số nợ đô la tồn đọng do các nhà phát triển Trung Quốc phát hành đã vỡ nợ hoặc đang được tái cơ cấu tính đến cuối tháng 10, theo dữ liệu do Bloomberg tổng hợp, với các nhà đầu tư của Pacific Investment Management Co. và Fidelity International Institutional như khi Fidelity International Ltd. đang quay cuồng và Evergrande, nhà phát triển mắc nợ nhiều nhất thế giới, ngày càng tiến gần đến việc thanh lý.